Herencias: el valor de referencia en la valoración de inmuebles

En este artículo, explicamos en detalle la función del valor de referencia en el sistema de valoración de inmuebles, sus excepciones, y su impacto directo en los impuestos asociados a la herencia de propiedades.

La base para calcular impuestos en herencias es el valor de referencia

Ni el valor catastral ni el real, es el valor de referencia el que determina la base imponible con la que se calcula tanto en el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentos (ITPAJD) como en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD).

La modificación de la ley de prevención y lucha contra el fraude fiscal que recoge este cambio, tienen como objetivo reducir la cantidad de litigios con la administraciones tributarias y eliminar las dudas que generaba el concepto de valor real.

Sistema de valoración de inmuebles

En el sistema de valoración de inmuebles es el valor de referencia el que determinará la base imponible para calcular los impuestos, salvo por dos excepciones:

  • Que el valor declarado del inmueble sea superior al de referencia
  • Cuando no exista valor de referencia se aplicará el valor más alto de estos dos:
    • El valor de mercado: el precio más probable por el que podría venderse un bien libre de carga
    • El precio declarado o pactado

¿Qué es el valor de referencia?

El valor de referencia es un concepto clave cuando se trata de la herencia de propiedades. Se refiere al valor de mercado de un inmueble en el momento de su adquisición y se utiliza para calcular el Impuesto de Sucesiones y Donaciones (ISD) y el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITPyAJD). En otras palabras, el valor de referencia influye directamente en los impuestos que debes pagar al heredar una propiedad..

¿Quién establece el valor de referencia?

Este valor lo determina, cada año, de forma objetiva la Dirección General del Catastro después de analizar los precios de todas las compraventas de inmuebles en función de los datos que constan en el catastro.

¿Qué diferencia hay entre valor catastral y valor de referencia?

El valor catastral se refiere a la valoración objetiva de un inmueble que se determina a partir de datos como la ubicación de la propiedad, su tamaño, su uso y las tasaciones disponibles. Para su cálculo, se tiene en cuenta el valor en el Catastro del suelo y el de la construcción.

Antes de la existencia del valor de referencia, afectaba directamente al cálculo de diversos impuestos, desde el IBI y la plusvalía municipal, hasta tasas autonómicas y estatales como el Impuesto sobre el Patrimonio. Ahora ya impacta sobre el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) y también puede jugar un papel importante en la plusvalía municipal si se escoge la fórmula de cálculo objetivo. 

¿Para qué sirve el valor de referencia?

Hacienda emplea este concepto en la valoración de inmuebles en compraventas, donaciones y herencias. Es decir, lo usa como parte de la base imponible del ITP y del ISD.

¿Se puede impugnar el valor de referencia?

La aplicación de este valor, está creando situaciones conflictivas en la tributación del ITPAJD y en el ISD ya que se dan situaciones en los que el valor de referencia es desproporcionado en comparación del valor de mercado. Como consecuencia, en ocasiones los impuestos a pagar (ITPAJD e ISD) son muy superiores a los que corresponderían ya que se basan en valores “irreales”.

La ley establece la posibilidad de impugnar el valor de referencia cuando supone un perjuicio de los intereses del contribuyente. Quién puede solicitar una rectificación de la autoliquidación mediante esta impugnación.

Si vas a heredar un inmueble y necesitas asesoramiento para aplicar la base imponible adecuada para el ISD y el ITPyAJD, en Ahedo Asesores y Abogados disponemos de abogados especializados en herencias que te pueden ayudar. También puedes confiar en nuestro equipo de expertos para determinar si el valor de referencia es impugnable en tu situación.

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